房产中介为何“黑”的如此嚣张？河南调查公司调查分析

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 据国家统计局近日发布的统计数据显示，截止到今年2月，贵阳市二手房住宅已经实现连续9个月的价格上涨，均价达到6518元/平方米的最高水平。3月底，中央财政部正式公布“营改增”细节，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

让市场颇为惊喜的是，营改增后，二手房交易的税费不仅没涨，反而降了。这一利好政策，让本已回暖的贵阳二手房住宅市场信心大振。业内人士认为，个人二手房买卖税负不增反减，这将有利于二手房交易。可以预见的是，降低了购房者负担，令交易市场更加活跃。

贵阳二手房价连续9月上涨

近日，国家统计局对外公布了2月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，全国70个大中城市中，房价上涨的城市有47个，涨幅较上月有所扩大，且上涨的城市个数进一步增加，城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

2月份，贵阳市新建住宅、商品房环比、同比上涨0.3%，二手房环比上涨0.2%，同比增长1.0%。新建房价格两个月连续增长，二手房呈现热销态势，房价更是连续9个月增长。

回顾贵阳的二手房市场，2015年“3?30”新政出台后，普通二手房对外销售免征营业税，由过去的五年下调至两年(含两年)，这一政策导致二手房市场出现了迅速的小波反弹；据筑房网统计数据显示，进入去年下半年，二手房市场开始平稳上扬，下半年6个月的二手房成交量全部都突破了千套，其中11月份达到2015年的最高峰，成交为1699套，12月份则为下半年最低，成交也达到1087套。

据贵阳市城调队的统计数据显示，2015年贵阳二手房市场成交量稳步回暖，并以13541套的成交量创下了近三年来的新高。进入2016年2月，契税新政出台后，二手房市场进入暖春之季。根据新的契税政策，二手房交易不再区分普通住宅和大面积住宅，只要购买满两年，再次销售全部免征营业税。新政一出台，贵阳二手房市场再度掀起一个销售小高峰，价格方面更是环比增长了0.2个百分点，同比增长了1个百分点，均价在连续9个月的上涨后，达到了6518元/平方米。

业内分析指出，今年楼市政策迎来空前宽松，继非“限购”城市购买首套房最低首付款比例降至历史最低后，契税、营业税优惠政策相继出台，而从过往两次税费减免的效果来看，市场表现不俗。由此，今年2月迎来了淡季中的最佳行情。此外，受到上海、深圳房价领涨，全国看涨情绪推使买家追涨入市，供不应求的局面推升房价迅速上扬，也进一步影响到了贵阳新房及二手房房价上涨。

营改增后税额不升反降

记者了解到，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。对于普遍关心的房地产营改增税率，财政部与国家税务总局近日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》作了具体规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，并将于5月1日起实行。

所谓营改增，就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。什么是营业税，什么是增值税呢？营业税，顾名思义，营业税就是对营业额征税，应纳税额=营业额×税率。按照行业、类别不同分别采用不同的比例税率。比如饮食行业为5%，销售不动产为5%。

增值税是对增值额征税，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交是税额。计算公式为：应纳税额=销项税额-进项税额，其中销项税额=含税销售额÷(1+税率)×税率。

拿二手房交易来说，假如出售购买2年内房屋，增值税率和营业税都是5%，所以如果销售总价100万元，本来需缴营业税100×5%=5万元。现在按增值税算，把100万视作含税销售额，那么应缴纳增值税额就是：100-100÷(1+5%)=4.76万元。这样看来，税负减轻了，比按营业税少缴了2400元。

业内人士分析认为，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。整体看税收变化不大，政府还是希望实现市场稳定，靴子落地后恐慌性反应会减弱，市场也会逐步趋于理性。

营改增或带动贵阳二手房成交

记者了解到，2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。

自2012年8月1日起至2012年底，国务院扩大营改增试点至10省市。截至2013年8月1日，营改增范围已推广到全国试行。从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点；从2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。

营改增政策的推行，不仅为企业带来减负，而且为产业结构调整、加快服务业发展、打造服务型经济带来质变。因此，从今年5月1日起，营改增政策将在全国全面施行，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

营改增政策将扩大到房地产业，一时间，有关二手房交易的营改增政策备受社会关注，在细节出台之前，一些城市二手房交易市场也出现了恐慌性的过户潮。分析人士高先生表示，此政策在一定程度上提高了北上广深等一线城市的二手房交易成本，而对二三线城市的影响则相反。营改增的落地给那些急于售房的售房者吃了一颗定心丸，“营改增”落地后，二手房交易税费并无增加反而略降，可能会促使两年以内的房子市场流通量增多。

高先生认为，营改增以后，买卖二手房无需再考虑房屋面积，因为都是按照购买日期是否满2年来区分的，新政帮改善型购房节省了一笔税费，更多的鼓励交易、流通。同时，营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。个人二手房买卖税负不增反减，这将有利于二手房交易。

高先生表示，由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他提醒，要谨防售房者借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。